• 19:09 – Конкурси на Новий рік 2019 для дітей. Веселі новорічні ігри 
  • 14:38 – Гірлянди своїми руками на Новий рік 2019: ідеї, варіанти та схеми 
  • 14:38 – Вироби в дитячий сад на Новий рік 2019: фото і покрокові інструкції виконання 
  • 14:32 – Маска Свині своїми руками на Новий рік 2019: майстер-класи з фото 

Прогноз нерухомості України на 2019 рік. ціни

Криза в Україні 2014 року в черговий раз зміцнив віру нашого співвітчизника в непохитну твердь долара і євро і знову дав карт-бланш їх щасливим власникам. Насамперед купували нерухомість. Але що робити іншим, менш щасливим або менш рішучим громадянам? На порозі 2019 року будемо розбиратися, які довгострокові прогнози цін на нерухомість в Україні 2019: які ціни зараз, буде дешевшати або дорожчати, вигідно купувати чи продавати?
Прогноз нерухомості України на 2019 рік. ціни


Стабілізація цін на ринку нерухомості


З 2014 по 2018 роки ринок нерухомості в Україні зазнав значних змін. Перевірені методи ведення девелоперського бізнесу працюють погано, а нова точка опори ще не знайдена. Незначне пожвавлення в 2016 році було обумовлено деякою стабілізацією обстановки в країні, хто мав валюту, той її вклав в дешеві квадратні метри. Також на підвищення попиту вплинули і розорилися банки, які видавали компенсації, а їх вкладники купували нерухомість, і переселенці, які до 2016 року вже адаптувалися і визначилися з місцем проживання.

Хвиля пожвавлення пройшла і вже в 2017 році падіння продовжилося на 10-12%, хто хотів і міг, вже купив, інші або не можуть, або вичікують подальшого піку цін. Коли впадуть ціни на нерухомість в Україні? Аналітики не радять розраховувати на істотне зниження. Зараз ринок нерухомості намагається пригальмувати і намацати дно, так за перше півріччя 2018 року падіння цін склало 2-3%, за прогнозами експертів така тенденція збережеться до кінця 2018.

Аналітики пояснюють природу цих явищ закономірністю циклів економічного розвитку, з поправкою на особливості сценарію в Україні. Цикли економічної активності: зростання - 7 років, спад - 7років, дно - 4 роки. Що стосується нашої історії, це виглядає так:

1999-2000 - точка відліку (дефолт 1998, криза і локальний мінімум в 2000);
2001-2008 - зростання (іпотечне кредитування і зростання цін на нерухомість);
2008-2015 - падіння (обвал цін, стабілізація в 2011 і знову спад з 2014);
2016-2019 - дно.


Таким чином, зараз ринок нерухомості в Україні переживає чотирирічний період стагнації, який повинен закінчитися в 2019 році. Вітчизняний девелопмент знаходиться в пошуку нових ефективних технологій і ціни, яка влаштує і забудовника і покупця. 2019 рік має стати переломним, а з 2020 очікується зростання галузі.
Прогноз нерухомості України на 2019 рік. ціни


Аналіз ринку житлової нерухомості в Україні напередодні 2019 року

Перше півріччя 2018 року приніс прогнозовані результати. Огляд ринку нерухомості говорить про наступне:

надлишок пропозиції;
падіння цін знижує темпи;
купують менші квадратні метри;
ціни на первинне житло зрівнялися зі вторинним ринком;
більше купують первинне житло.


Забудова в Україні росла протягом усього періоду стагнації з 2015 по 2018, а попит постійно падав. Зростає кількість довгобудів, квартири викуповуються слабо, в деяких з них до 70% не реалізоване. Пропозиція зайве. У 2017 році індекс будівництва виріс на 26,3%, в житловому секторі менше - на 16,3%, а вже в першому півріччі 2018 інтерес інвесторів до житлового будівництва впав на 3,5%. Тенденція буде зберігатися і посилюватися до кінця 2019. Активно зростає фінансування комерційної нерухомості, житлова забудова скорочується, а разом з нею пропозицію, що веде до гальмування падіння цін на житло.

Економ-клас дорожчає (середня ціна м.кв в Києві: дек.2017-16,70 тис.грн, іюн.2018 - 18,00 тис.грн), еліт-клас дешевшає (середня ціна м.кв в Києві: Груд .2017- 61,10 тис.грн, іюн.2018 - 52,00 тис.грн).
Зменшення житлової площі - це приваблива ціна і економія на комунальних платежах. Бажання піти від обслуговування великих за площею і бетонних "трун", нарешті, призвело споживача до переоцінки цінностей. Під нові реалії підлаштовуються і забудовники, навіть зайнялися реконструкцією об'єктів, дроблять площа, зате продають вже з ремонтом і меблями. Найбільш затребувані квартири - однокімнатні, до 45 м.кв., на другому місці - двокімнатні, до 65 м.кв. За період 2017-2018 різко зріс попит на маленькі квартири-студії, на 20-30 м.кв. (З 1-2% в березні 2017, до 5-7% в березні 2018) .

Прогноз нерухомості України на 2019 рік. ціни


Частка новобудов на вітчизняному ринку переступила позначку 50%, що вперше в сучасній історії України. Є дві основні причини такого явища:

зниження цін забудовником;
зростання комунальних витрат.


Щоб вижити в умовах низького попиту і добудовувати об'єкти, в яких не викуповуються квартири, девелопери залучають кошти від запуску нових об'єктів. При цьому вони знижують ціни, проводять різні акції, партнерські програми компенсації частини кредитний відсотків покупця банку за свій рахунок, пропонують розстрочку без подорожчання вартості і програму трейд-ін (допоможуть з продажем старої нерухомості). Не додають привабливості вторинці і високі комунальні платежі, відсутність видимості обслуговування за свої гроші, необхідність створювати ОСББ, ефективність якого теж не ясна. Важливо не потрапити в халепу: низька ціна на первинному ринку може свідчити про економію забудовника на якості матеріалів, а значить очікуваної енергоефективності можна не отримати.

Що стримує зростання ціни на українські квартири

Девелопери кажуть, що в нинішніх реаліях навіть 10% зростання ціни призведе до згубному спаду продажів і, як наслідок, збільшення числа недобудованих об'єктів. Причини неможливості сценарію різкого зростання цін на житло в 2019 такі:

економіка зростає повільно (ВВП 1 кварталі 2018 - 3,1%);
гальмування іпотеки;
трудова міграція до країн ЄС, в основному працездатній молоді;
очікування виборів 2019.


Незначне збільшення ВВП викликано швидше за посиленням фіскального навантаження, ніж доходами, і навіть цей незначний приріст піде на погашення все зростаючих бюджетних виплат і державного боргу.

Криза іпотечного кредитування обумовлений дефіцитом платоспроможних позичальників, немає джерел довгострокового залучення коштів у гривні (валютної іпотеки нам ще довго не бачити, а гривневих пасивів в країні мало, довгих немає взагалі), непрозорість і правова хисткість первинного житла та інші. У 2018 банки видавали іпотечні кредити в середньому на 13 років, фіксована ставка 18-24% річних в гривні, в основному на стандартних умовах, лідирує Київ, в регіонах досягли успіху Харківська, Полтавська, Сумська, Київська та Черкаська області.

Надії на стимулювання ринку працездатної молоддю в 2019 дуже сумнівні. Рівень доходів переважної більшості трудящих в Україні не дозволяє розглядати придбання житла в найближчій перспективі. Заробітчани з валютою повертатися теж не поспішають. Досвід нашої країни 90-х років показує, що ті, хто не зміг або не захотів закріпитися в чужій країні і не іммігрував, повертаються на батьківщину в середньому через 3-5 років. З огляду на, що масова втеча населення України припало на 2016-2017, то повернення людей і приплив заробленого капіталу можна очікувати в 2020-2022, за умови стабілізації економіки в самій Україні.

Які будуть ціни на нерухомість в 2019 році в Україні? Вони не будуть суттєво відрізнятися від нинішніх. Розглянемо деякі з них.

Огляд ринку нерухомості України в липні 2018

Почнемо з новобудов (грн / м.кв): Київ - середня 22500, мінімальна 14500, передмістя Києва - середня 12500, мінімальна 8100 (Ворзель), Харків - середня 16000, мінімальна 8500, Дніпро - середня 18000, мінімальна 9900, Одеса - середня 21000, мінімальна 10500, Миколаїв - середня 13600, мінімальна 10800, Житомир - середня 10700, мінімальна 9000.

Вторинний ринок виглядає наступним чином (грн / м.кв): Київ - середня 29000, мінімальна 11500, передмістя Києва - середня 6500, мінімальна 3000, Харків - середня 19000, мінімальна 8000, Дніпро - середня 15000, мінімальна 7000, Одеса - середня 19500 , мінімальна 12000, Миколаїв - середня 12000, мінімальна 11000, Житомир - середня 12000, мінімальна 10000.

Статистика показує, що ціни на вторинне житло в ряді випадку вище, ніж в новобудовах. Тут потрібно робити поправку на традиційно завищені очікування продавців вторинної нерухомості (проси більше, отримаєш необхідне) і закладене винагороду ріелтора, чого немає при покупці у прямого забудовника. В цілому, роблячи прогноз нерухомості України на 2019, можна говорити про одне рівні цін на первинне житло і вторинне житло у житловому секторі.

Коротко розглянемо ситуацію з орендою житла і комерційної нерухомості. Середня вартість оренди однокімнатної квартири з косметичним ремонтом і меблями (грн / м.кв): Київ - 8000, Дніпро - 5000, Одеса - 6000, Житомир - 4000. Оренда житла дорожчає на 15-20% щороку з 2015, експерти прогнозують зростання цін до кінця 2018 на позначці плюс 18%, що пов'язано з підвищенням комунальних тарифів.

Середня вартість оренди нежитлових приміщень площею 100 м.кв. під офіс, торгову діяльність, спорт і б'юті-індустрію варіює в межах: Київ - 600-400 грн / м.кв, Дніпро - 200-140 грн / м.кв. Максимально хочуть 1200 грн / м.кв. в центрі Києва. По регіонах картина неоднозначна. Якщо в столиці традиційно підвищений попит на оренду приміщень комерційного сектора, і якісні об'єкти поглинаються ринком майже на 100%, то в регіонах пустує більше половини таких площ, особливо на вторинному ринку. Прогнозовані темпи подорожчання - плюс 6% до кінця 2018.
Прогноз нерухомості України на 2019 рік. ціни

Висновок

Прогноз на 2019 рік для ринку нерухомості: ціни прагнуть до незначного зростання. З покупкою житла краще не поспішати до виборів 2019, купувати варто у перевіреного забудовника, з високим відсотком викуплених квартир на об'єкті. Якщо вже пригледіли варіанти, можна поторгуватися, ринок пластичний в силу низького попиту. Для продажу своєї нерухомості час вкрай невдале, нинішні ціни близькі до дна, 2020-2027 прогнозується зростання.
Прогноз нерухомості України на 2019 рік. ціни
  • Сьогодні
  • Популярне
  • Читають